De woningmarkt begeeft zich op het kantelpunt

Klik op de afbeeldingen om ze te vergroten. De afbeeldingen openen op een nieuwe pagina.

De helft van het jaar 2022 zit er alweer op! Dat betekent dus dat we de ontwikkelingen op de woningmarkt in Q2 voor jullie in beeld kunnen brengen. In deze blog lees je over de meest recente ontwikkelingen wat betreft woningaanbod, vraagprijzen en overbiedingen.

Om voort te borduren op onze blog van 10 mei over het woningaanbod, willen we eerst uiteenzetten hoe het aantal te koop gezette woningen zich in de afgelopen maanden heeft ontwikkeld. Hiervoor gebruiken we de cijfers van Apeldoorn, Deventer, Zutphen en de gemeente Voorst tezamen. We noemen dit de Stedendriehoek.

Grafiek 1

Eerder hebben we al geschreven dat het woningaanbod een sprong in de goede richting maakt. Voor jou als woningzoeker wordt het alleen maar mooier, want het aantal te koop gezette woningen in de Stedendriehoek neemt zoals je in grafiek 1 ziet nog steeds toe! Het dal van 2021 lijken we achter ons te laten, met maar liefst 37,6% meer te koop gezette woningen in Q2 2022 ten opzichte van Q2 2021. Met name de maand juni is hiervan de aanjager geweest. Met 453 te koop gezette woningen kent juni het grootste woningaanbod van in ieder geval de afgelopen 3,5 jaar.

Het is voor de woningzoekers natuurlijk prettig dat er meer woningen beschikbaar komen, maar aan de andere kant van het verhaal hebben we ook te maken met de stijgende hypotheekrente. Dit kan je toch best wel beperken in je financiële mogelijkheden. Niets belangrijker dus om te weten hoeveel je momenteel ongeveer kwijt bent voor een woning in onze regio en hoeveel je ongeveer moet overbieden. Aangezien vrijwel iedereen een ander zoekgebied heeft, zullen we als vanouds Apeldoorn, Deventer, Zutphen en de gemeente Voorst apart behandelen.

Apeldoorn

• De vraag- en verkoopprijzen in Apeldoorn stijgen helaas nog steeds. Zo ligt het gemiddelde van de vraagprijzen van de in Q2 2022 aangemelde woningen met €375.000 ongeveer 25% hoger dan in Q2 van vorig jaar. Ten opzichte van Q1 zien we een stijging van 7,1%. (Zie grafiek 2)
• De gemiddelde verkoopprijs van de in Q2 2022 aangemelde woningen is €396.000. Ten opzichte van een jaar geleden en het vorige kwartaal is de verkoopprijs met respectievelijk 19,6 en 6,2 procent gestegen. Hou er hierbij rekening mee dat de meest recente verkoopprijzen met name gebaseerd zijn op de in april en mei aangemelde woningen, aangezien er nog te weinig bekend is over de verkoopprijzen van de in juni aangemelde woningen. (Zie grafiek 2)
• Om jou toch een idee te geven van de meest recente verschillen tussen vraag- en verkoopprijzen, hebben we in grafiek 3 uiteengezet hoeveel er gemiddeld gezien wordt overboden. Links in de grafiek is per kwartaal het gemiddelde percentage te zien. Aan de rechterkant hebben we ingezoomd op Q2. Hier is te zien dat het verschil in vraag- en verkoopprijs in Q2 met 5,6% een stuk lager is dan in de voorgaande maanden. Elke maand in Q2 laat een daling zien ten opzichte van de maand ervoor, met een gemiddeld prijsverschil van 4,8% voor de in juni verkochte woningen. Let op: deze cijfers hebben betrekking op de in april, mei en juni afgemelde woningen.

Grafiek 2

Grafiek 3

Deventer

• Ook in Deventer blijven de gemiddelde vraag- en verkoopprijzen stijgen. Zo ligt het gemiddelde van de vraagprijzen van de in Q2 2022 aangemelde woningen met €325.000 ongeveer 13% hoger dan in Q2 van vorig jaar. Ten opzichte van Q1 zien we een stijging van 5,2%. (Zie grafiek 4)
• De gemiddelde verkoopprijs van de in Q2 2022 aangemelde woningen is €340.000. Ten opzichte van een jaar geleden is de verkoopprijs met 6,3 % gestegen. Ten opzichte van vorig kwartaal is de verkoopprijs met 1,4% gedaald! Hou er hierbij wederom rekening mee dat de meest recente verkoopprijzen met name gebaseerd zijn op de in april en mei aangemelde woningen. (Zie grafiek 4)
• Voor het in kaart brengen van de verschillen tussen vraag- en verkoopprijzen, kijken we nogmaals naar de in april, mei en juni afgemelde woning. Deventer laat met dalende percentages hetzelfde beeld zien als Apeldoorn, waar Q2 het ‘wint’ van Q1 met een gemiddeld prijsverschil van 10,3% ten opzichte van 14,5%. Ook juni is hier weer binnen Q2 de maand met het laagste prijsverschil: 8,6%. (Zie grafiek 5)

Grafiek 4

Grafiek 5

Zutphen

• Met dit jaar om en nabij de 40 nieuwe aanmeldingen per maand in Zutphen is het lastiger om nauwkeurige gemiddelden te geven. Desondanks willen we de informatie niet aan je voorbij laten gaan. Al met al komt het erop neer dat ook in Zutphen de prijzen in Q2 weer zijn gestegen ten opzichte van het vorige kwartaal. De gemiddelde vraagprijs ligt met €325.000 nu namelijk ongeveer 2,4% hoger dan in Q1 van dit jaar. (Zie grafiek 6)
• De verkoopprijzen laten wat anders zien. Met een gemiddelde verkoopprijs van €325.000 in Q2 leg je nog steeds meer geld neer voor een woning in Zutphen dan in 2021. Ten opzichte van het vorige kwartaal is dit echter wel een daling van 4,4%. (Zie grafiek 6)
• Ook de overbiedingen nemen in Q2 weer af. Het gemiddelde ligt nu op ongeveer 8,7% waar dit in de eerste drie maanden van het jaar nog 12,6% was. (Zie grafiek 7)

Grafiek 6

Grafiek 7

Gemeente Voorst

• Voor de gemeente Voorst geldt net als voor Zutphen dat het geringe aantal te koop gezette woningen het lastiger maakt om nauwkeurige cijfers te vermelden. De gemiddelde vraagprijs is met €495.000 gelijk gebleven met Q1 van dit jaar. Ten opzichte van 2021 is dit nog steeds het hoogste gemiddelde. (Zie grafiek 8)
• De gemiddelde verkoopprijs ligt in tegenstelling tot Q1 van dit jaar weer boven de gemiddelde vraagprijs. Hierbij willen we nogmaals benadrukken dat het geringe aantal aanmeldingen kan zorgen voor onlogische fluctuaties in de cijfers. Momenteel komt dit er wel op neer dat je gemiddeld €506.250 betaald voor een woning in de gemeente Voorst. (Zie grafiek 8).
• Vanwege de geringe data beschrijven we voor de maanden april, mei en juni geen aparte data, maar enkel een gebundeld resultaat. Wel kunnen we net als voor Apeldoorn, Deventer en Zutphen vertellen dat het gemiddelde prijsverschil in Q2 2022 met 5,2% een stuk lager ligt dan in het voorgaande kwartaal. Zoals in grafiek 9 te zien, maar liefst 5,7% procentpunten lager.

Grafiek 8

Grafiek 9

Verkooptermijn

Het duurt voor de verkopers in de Stedendriehoek steeds langer voordat de juiste koper zich heeft gemeld voor hun woning. Ondertussen duurt het gemiddeld 23 dagen na aanmelding van de woning voordat het koopcontract getekend wordt. In grafiek 10 kan je zien hoe zich dit verhoudt tot de voorgaande kwartalen. Vele in juni aangemelde woningen staan logischerwijs nog maar enkele dagen op de markt, deze kunnen een enigszins vertekend beeld geven. De verwachting is dat het gemiddelde van 23 dagen in werkelijkheid hoger is.

Grafiek 10

Conclusie

Wat direct opvalt is dat Q2 een kwartaal is met voor woningzoekers hoopvolle cijfers. Ja, de vraagprijzen stijgen nog steeds, maar aan de andere kant merken we dat met name de stijging in de verkoopprijzen minder hard toeneemt. Er wordt minder overboden en woningen staan langer te koop dan voorheen, allemaal signalen van een rustiger wordende huizenmarkt.