Klik op de afbeeldingen om ze te vergroten. De afbeeldingen openen op een nieuwe pagina.
Op 7 april schreven wij een blog over het mogelijke keerpunt op de verhitte woningmarkt. Deze blog schreven wij naar aanleiding van de destijds door de NVM naar buiten gebrachte cijfers, waarin werd gesteld dat de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning in het eerste kwartaal van 2022 met 2,1% was gedaald ten opzichte van het vierde kwartaal van het afgelopen jaar. Deze gepubliceerde cijfers, tezamen met een aan verandering onderhevig onderbuikgevoel, maakten dat wij de markt nóg scherper in de gaten wilden houden. De nieuwe kennis die we hiermee hebben opgedaan delen we graag met jullie.
Het stijgen van de hypotheekrentes is je vast niet ontgaan. De berichten van een wederom stijgende rente blijven in het nieuws komen. De stijgende hypotheekrentes hebben er mede voor gezorgd dat kopers op de woningmarkt minder te besteden hebben, want hoe hoger de rente, hoe lager de leencapaciteit.
Om een beeld te kunnen schetsen van eventuele veranderingen op de markt, hebben we ervoor gekozen om de gegevens van de afgelopen drie jaren mee te nemen, beginnend bij januari 2019. Op die manier hopen we het verloop goed in beeld te brengen. Zoals we in eerdere blogs ook hebben gedaan, behandelen we Apeldoorn, Deventer, Zutphen en de gemeente Voorst apart van elkaar.
Apeldoorn
In het jaar 2021 was de term ‘krapte’ onlosmakelijk verbonden met de woningmarkt. Er stonden weinig woningen te koop en daar leek niet snel verandering in te komen. Toch zien we dat er vanaf Q4 2021 weer meer woningen beschikbaar zijn gekomen op de markt en dat deze lijn voortzet in het begin van 2022. In onderstaande grafiek kan je zien hoe het aantal aanmeldingen per kwartaal in Apeldoorn de goede kant van de trendlijn opzoekt.
Deventer
Eigenlijk kunnen we over Deventer in een paar woorden kwijt hoe de stand van zaken is: een verloop dat vrijwel identiek is aan het verloop in Apeldoorn. In onderstaande grafiek kan je zien hoeveel woningen er in Deventer zijn aangemeld. Ook hier is te zien dat vanaf Q4 2021 een opwaartse trend zijn intrede doet.
Zutphen
In Zutphen is de stijging in het aanbod wat later op gang gekomen, maar toch is ook hier de trendlijn doorbroken.
Gemeente Voorst
Gemeente Voorst zou gemeente Voorst niet zijn als ze ook hier haar eigen plan trekt. Waar in de drie steden van de Stedendriehoek het aanbod aanzienlijk meer wordt, is dat in Voorst niet zo goed terug te zien. De grafiek laat weliswaar zien dat Q4 2021 en Q1 2022 boven de trendlijn zijn geëindigd, maar het aanbod laat nog steeds behoorlijk te wensen over.
Stedendriehoek
De hogere hypotheekrentes hebben een enigszins afschrikkende werking bij kopers. Aan de andere kant worden er meer woning te koop gezet. We hoeven je het waarschijnlijk niet te vertellen, maar deze combinatie zorgt voor minder krapte op de woningmarkt. Dat betekent ook dat het verkopen van een woning lastiger wordt en woningen langer op de markt staan voordat een koper zijn slag slaat. In onderstaande grafiek is goed te zien hoe dit laatstgenoemde in de Stedendriehoek vorm krijgt. Neem hierbij in acht dat er ook nog eens veel woningen die in Q1 2022 aangemeld zijn nog niet verkocht zijn en het gemiddeld aantal dagen dat de woningen in de verkoop staan in werkelijkheid dus nog hoger kan zijn voor Q1 2022 en afgelopen april.
Maar wat zegt dit allemaal dan over de prijzen? Het is wat lastiger om daar een uitspraak over te doen. Wat we in ieder geval wel zien is dat de vraagprijzen nog steeds hoog blijven, de verwachting is ook dat dit nog wel even aan zal houden. Er zijn echter nog te weinig woningen verkocht om een nauwkeurig beeld te geven van de verkoopprijzen in 2022. Onderstaande grafiek geeft de gemiddelde vraag- en transactieprijzen per vierkante meter in de hele Stedendriehoek weer. We hopen snel nauwkeurige cijfers te kunnen delen van dit jaar.
Conclusie
We zien dat de markt zich op een kantelpunt begeeft. Kopers hebben over het algemeen minder te besteden, er komen meer woningen te koop, er wordt minder bezichtigd, woningen staan langer te koop, vraagprijzen blijven hoog, maar er komt steeds meer ruimte om minder te gaan overbieden. In veel opzichten al een ander beeld dan het gehele voorgaande jaar. Wat fijn om te merken dat er meer ademruimte is en komt voor kopers!
