Neemt de oververhitting af?

Het zal de meesten niet ontgaan zijn, de NVM kwam op 7 april naar buiten met het bericht dat de prijsstijging op de woningmarkt voor het eerst in lange tijd weer een daling laat zien. In het bericht beschrijven ze dat de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning met 2,1% gedaald is ten opzichte van het vierde kwartaal 2021. Nu is het voor ons en voor jou als woningzoekende in de Stedendriehoek natuurlijk ook interessant of de landelijke cijfers bij ons in de regio terug te zien zijn. Wij hebben het voor je uitgezocht. Als je verder leest vind je informatie over de kwartaalcijfers in de gemeente Voorst en de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen. Met een klik op de afbeeldingen kan je ze op grotere schaal bekijken.

Gemeente Voorst

Gemeente Voorst, het hart van de Stedendriehoek, trapt voor ons deze blog af. We hebben het al eerder benoemd, de gemeente Voorst is een beetje een vreemde eend in de bijt. Er vinden weinig woningtransacties plaats, waardoor de cijfers soms vertekenen en een raar beeld achterlaten. Zo gaven de cijfers van het laatste kwartaal van 2021 rare sprongen in de grafieken. Mede daarom vergelijken we het een en ander met Q3 in plaats van Q4, omdat dat een representatiever beeld geeft.

• Net als in vrijwel heel Nederland, nam het woningaanbod in de gemeente Voorst in heel 2021 af. Dit is echter redelijk geleidelijk aan gegaan. In Q1 van 2022 zijn er 40 bestaande woningen verkocht, dit aantal snijdt precies de dalende trendlijn waardoor deze nog niet helemaal doorbroken is. Wel zijn er bijna 30% meer woningen verkocht dan in het vorige kwartaal.
• De gemiddelde verkoopprijs per m2 is met een kleine 2% toegenomen ten opzichte van Q4 van 2021, maar duikt daarmee wel onder de trendlijn doordat de stijging kleiner is dan het afgelopen jaar werd gezien.
• In de gemeente Voorst wordt duidelijk het minste overboden ten opzichte van de rest van de Stedendriehoek, momenteel in ongeveer 70% van de gevallen. Dit is een hoger percentage dan zich in heel 2021 heeft voorgedaan, maar ook dit komt toch onder de trendlijn uit door lichte afvlakking.
• Het gemiddelde overbiedingspercentage laat helaas nog geen afwijking van de trendlijn zien en bedraagt in het begin van 2022 10,90%. Op het hoogste punt in 2021 lag dit percentage rond de 10,40%.
• De gemeente Voorst is altijd veruit de duurste plek geweest binnen de Stedendriehoek. Ook nu is de gemeente deze status nog niet verloren. Voor een bestaande woning betaalde je gemiddeld €487.500. Dit is een stijging van 4,84% ten opzichte van Q3 2021.

Apeldoorn

Op naar Apeldoorn, de grootste plaats in de Stedendriehoek.

• In Q1 van 2022 zijn er in Apeldoorn 428 bestaande woningen verkocht, 8 woningen minder dan het laatste kwartaal van vorig jaar, maar wel 17% meer dan in Q3 van 2021. Daarmee lijkt de daling in het woningaanbod toch wel wat af te nemen.
• De gemiddelde verkoopprijs per m² laat een hele lichte daling zien met -0,36% ten opzichte van het vorige kwartaal. Weliswaar een klein verschil, maar met de kennis dat de gemiddelde verkoopprijs per m² in 2021 kwartaal op kwartaal gestegen is, is een eerste daling toch een mooi gegeven.
• Ook het aantal keren dat op een bestaande woning overboden wordt is afgenomen in Apeldoorn, zelfs al twee kwartalen achter elkaar. Momenteel wordt 79% van de woningen in Apeldoorn boven de vraagprijs verkocht, waar in Q3 van 2021 dat percentage nog 85% bedroeg.
• Waar in 2021 de gemiddelde overbieding nog steeg van 5,91% naar 10,40% boven de vraagprijs, laat het begin van 2022 een veranderend beeld zien. Voor het eerst is er een daling te zien in het gemiddelde overbiedingspercentage, deze ligt nu namelijk op 10%.
• De gemiddelde koopprijs laat nog een kleine stijging zien van €355.000 eind vorig jaar naar €360.000 in de start van 2022. Dit is echter weer een kleinere stijging dan in de voorgaande kwartalen, waar verschillen van tien tot twintig duizend euro te zien waren.

Deventer

In heel 2021 was Deventer de stad in de Stedendriehoek waar je het vaakst boven de vraagprijs moest bieden om een woning te bemachtigen, in Q3 was dit in bijna 90% van de tijd het geval.

• Q1 van 2022 telde in Deventer 183 transacties van bestaande woningen. Dit is minder dan in alle kwartalen van het vorige jaar, waar in Q3 het dieptepunt bereikt was met 185 transacties. Dit klinkt misschien weinig hoopgevend, maar de algehele trend in de daling lijkt wel vlakker te worden. Hierbij is het ook belangrijk om te bedenken dat in Deventer diverse nieuwbouwprojecten lopen die in deze getallen niet zijn meegenomen.
• De gemiddelde verkoopprijs per m² laat ten opzichte van het vorige kwartaal een lichte stijging van 2,28% zien. Ook hier is het belangrijk om te kijken naar de voorgaande stijgingen. In 2021 steeg de gemiddelde verkoopprijs per m² namelijk elk kwartaal tussen de 3,59% en 12,44%. De 2,28% stijging van nu is dus weliswaar een stijging, maar geeft wel weer een kleine breuk in de trendlijn.
• Het aantal keren dat op een bestaande woning overboden wordt is in Deventer nog steeds het hoogst. Momenteel wordt op ongeveer 88,5% van de woningen boven de vraagprijs geboden, maar de bijna 90% van Q3 van vorig jaar is niet meer bereikt.
• Net als bovengenoemde getallen met betrekking tot Deventer, is in het gemiddelde overbiedingspercentage ook een afvlakking te zien. Voor het eerst is er weer een daling, waar nu het gemiddelde percentage op 14,5% ligt.
• Voor een bestaande woning in Deventer betaalde je in het begin van 2022 gemiddeld €345.000, een stijging van om en nabij de €12.000 ten opzichte van het vorige kwartaal. In 2021 zagen we echter een gemiddelde stijging van €16.250 per kwartaal.

Zutphen

Deze kleine Hanzestad kent net als de gemeente Voorst weinig woningtransacties. Zo werden er in 2021 per kwartaal gemiddeld 106 bestaande woningen verkocht.

• Zutphen heeft in Q1 van 2022 de grens van 100 verkochte woning op één woning na niet gehaald. Met 99 woningtransacties zitten ze onder het gemiddelde van 2021, maar een duidelijke daling is wel gestopt.
• De gemiddelde verkoopprijs per m2 is met een schamele 0,19% gedaald ten opzichte van het vorige kwartaal. Het totale plaatje is echter hetzelfde als in Apeldoorn: een kleine daling, maar wel weer de eerste keer dat de prijs gezakt is.
• Het aantal keren dat op een woning in Zutphen overboden wordt schommelt behoorlijk, maar laat een algehele stijgende trend zien. In het begin van 2022 lijkt deze trend nog niet helemaal doorbroken te zijn met een overbieding in ongeveer 88% van de gevallen.
• Het goede nieuws is dan weer wel dat het gemiddelde overbiedingspercentage voor het eerst gedaald is! In het vorige kwartaal moest je nog gemiddeld 13,69% boven de vraagprijs bieden, Q1 2022 maakt het je iets makkelijk met een gemiddelde van 12,60%. Daarmee maakt het overbiedingspercentage een aardige duik onder de trendlijn.
• Al met al moet je in Zutphen gemiddeld €320.000 neerleggen voor een bestaande woning. Dit is een lichte prijsstijging ten opzichte van de vorige twee kwartalen, maar toch laat de gemiddelde koopprijs de trendlijn enigszins boven zich liggen.

Conclusie

De woningmarkt in de Stedendriehoek laat nog niet de grote veranderingen zien die landelijk te zien zijn zoals beschreven in de cijfers van de NVM. Hier en daar stijgen de prijzen zelfs nog steeds, de gemeente Voorst lijkt zich nog niet heel veel aan te trekken van de landelijke veranderingen. Toch lijkt er met de voorzichtige stijgingen een lichte trendbreuk tevoorschijn te komen, de prijzen en percentages vlakken over het algemeen redelijk af. Is dit een voorbode van een verdere afvlakking of wellicht daling van de prijzen? Dat kunnen we helaas nog niet zeggen, maar wat is het fijn om te zien dat er even op de rem wordt getrapt wat betreft de absurde woningmarktcijfers uit 2021. We houden de markt goed in de gaten en we hopen na juni weer positieve kwartaalcijfers met jullie te kunnen delen!