Guidan Aankoopmakelaar
3 oktober 2022

Kentering op woningmarkt Stedendriehoek lijkt zichtbaar

Klik op de afbeeldingen om ze te vergroten. De afbeeldingen openen op een nieuwe pagina.

 

Zoals gewoonlijk zijn de vakantiemaanden gevoelsmatig weer voorbij gevlogen en dat betekent dat er ook al weer cijfers bekend zijn met betrekking tot de woningmarkt. Ditmaal is Q3 het onderwerp van de dag. Lees in deze blog wat er in de afgelopen drie maanden gebeurd is op de woningmarkt.

We borduren hiermee uiteraard voort op onze vorige blog, die betrekking had op Q2 van de woningmarkt. In deze blog konden we al zien dat de overbiedingen minder extreem werden en dat woningen langer te koop stonden dan in de voorgaande kwartalen. Heeft deze trend zich voortgezet? Of zien we toch weer andere ontwikkelingen op de markt van de bestaande woningen.

 

Het aantal verkochte woningen

Laten we beginnen met het aantal verkochte woningen. Alle onderstaande informatie is namelijk gebaseerd op deze transacties. In grafiek 1 vind je het verloop van het aantal verkochte woningen.

  • Niet geheel onverwachts, is er in de vakantieperiode minder verkocht dan in Q2. Met een totaal van 828 verkochte woningen in de Stedendriehoek, laat Q3 een lichte daling van 5,3% zien ten opzichte van Q2 van dit jaar.
  • Het aantal verkochte woningen is nog niet terug op het niveau van twee jaar geleden, maar er komt wel verandering in. Ten opzichte van een jaar geleden (Q3 2021) zijn er in de afgelopen drie maanden 131 meer woningen verkocht in de Stedendriehoek. Dat is een stijging van maar liefst 18,8%.

Grafiek 1

 

De gemiddelde vraagprijs

We behandelen ditmaal graag alle plaatsen tegelijk, dus in elke grafiek kom je informatie tegen van zowel de gemeente Voorst als de steden Deventer, Apeldoorn én Zutphen. We trappen af met de gemiddelde vraagprijs. In grafiek 2 kan je de hieronder beschreven data in beeld terugvinden.

  • Net als na Q2 moeten we nog steeds concluderen dat de vraagprijzen hoog zijn gebleven. Q2 liet zelfs nog een prijsstijging zien ten opzichte van Q1.
  • Ondanks de blijvend hoge vraagprijzen zien we wel voor het eerst sinds (in ieder geval) Q1 2020 voor élke plaats een daling in de vraagprijzen. Al zij het minimaal.
  • Met een gemiddelde vraagprijs van €495.000 (Voorst), €315.000 (Deventer), €349.500 (Apeldoorn) en €298.000 (Zutphen), zien we ten opzichte van Q2 een daling van respectievelijk 1%, 1,6%, 0,1% en 8,3%.

Grafiek 2

 

De gemiddelde verkoopprijs

Een logisch gevolg op de gemiddelde vraagprijs is natuurlijk de gemiddelde verkoopprijs. In de blog over Q2 konden we al stellen dat de stijging in de verkoopprijzen minder hard aan het toenemen was. In grafiek 3 kan je de hieronder beschreven data in beeld terugvinden.

  • We zien nu, net als met de vraagprijzen, dat voor het eerst sinds (in ieder geval) Q1 2020 voor élke plaats een daling te zien is in de gemiddelde verkoopprijs.
  • Met een gemiddelde verkoopprijs van €510.000 (Voorst), €335.000 (Deventer), €355.000 (Apeldoorn) en €320.250 (Zutphen), zien we ten opzichte van Q2 een daling van respectievelijk 4%, 3%, 5,3% en 6,6%.
  • De verkoopprijzen zijn hiermee nog steeds duidelijk hoger dan de voorgaande jaren, maar het is toch wel prettig om te zien dat we in Q2 van dit jaar hoogstwaarschijnlijk de top wel gehad hebben.

Grafiek 3

Overbieden

Na Q2 hebben we al cijfers kunnen delen van een lager wordend gemiddeld overbiedingspercentage. De trendlijn werd onderbroken en het gaf hoop voor de woningzoekers in de toch wel bijzondere woningmarkt. Hoe heeft zich dit verder ontwikkeld?

  • Q3 heeft wederom een flinke stap in de goede richting gemaakt met grote dalingen in het gemiddelde overbiedingspercentage. In grafiek 4 is dit heel duidelijk te zien.
  • In Apeldoorn en de gemeente Voorst zagen we in het vorige kwartaal al lagere gemiddelde overbiedingspercentages (respectievelijk 5,6% en 5,2%) dan in Deventer en Zutphen (respectievelijk 10,3% en 8,7%).
  • Na Q3 is in deze verhouding nog weinig veranderd, maar in alle plaatsen komen de vraag- en verkoopprijzen steeds dichter naar elkaar toe. Zo zijn de gemiddelde overbiedingspercentages met 5,4% nog steeds het hoogst in Deventer, gevolgd door Zutphen met 5,2%, Apeldoorn met 1,9% en Voorst met 1%.
  • Voor alle genoemde plaatsen geldt dat dit het laagste percentage is sinds (in ieder geval) Q1 2020.
  • Om jou een zo helder mogelijk beeld te geven van de meest recente ontwikkelingen, hebben we in grafiek 5 de maanden juli, augustus en september van dit jaar ook nog apart uiteengezet. Daarin is te zien dat de gemiddelde overbiedingspercentages met de maand lager worden. Enkel de gemeente Voorst laat een ander verloop zien, maar dit kan te maken hebben met het geringe aantal transacties en het daardoor vertekende gemiddelde. In de gehele Stedendriehoek lagen de verkooprijzen in september gemiddeld gezien nog niet eens 1,5% boven de vraagprijs. Vorig jaar rond dezelfde tijd lag dit percentage nog boven de 10%.

Grafiek 4

 

Grafiek 5

 

Aantal dagen in de verkoop

Verkopers krijgen het steeds lastiger om een nieuwe eigenaar voor hun woning te vinden. Zo zien wij onderstaande fenomenen steeds vaker langskomen.

  • Het komt weer vaker voor dat er geen vaste kijkdagen gepland zijn voor het bezichtigen van een woning. Een woning trekt niet meer standaard meer dan 20 geïnteresseerden aan en er lijkt dus wat minder concurrentie op de markt te zijn.
  • Worden woningen in de eerste twee weken niet verkocht? Dan worden ze geregeld opnieuw in de verkoop gezet om weer aandacht te trekken van de woningzoekenden. Zo’n nieuwe aanmelding gaat zo nu en dan ook gepaard met een daling in de vraagprijs.
  • Al met al zorgt het ervoor dat woningen wat langer te koop staan dan voorheen. In de gemiddelde cijfers (grafiek 6) is geen schokkende stijging te zien in het aantal dagen dat een woning in de verkoop staat, maar als aankoopmakelaar zien we toch steeds vaker uitschieters langskomen en merken we dat het haastige gevoel de woningmarkt aan het verlaten is.

Grafiek 6

 

Conclusie

Een conclusie blijft lastig, al helemaal gezien de onvoorspelbaarheid van de huidige woningmarkt in verband met onder andere veranderende (hypotheek)rentes en de dalende koopkracht. Wel zien we dat Q3 in alle opzichten een afkoeling van de woningmarkt laat zien ten opzichte van Q2. Daarmee durven we nu wel te zeggen dat Q2 hoogstwaarschijnlijk de top is geweest op de extreme markt van de afgelopen jaren. De vraag- en verkoopprijzen hebben nog een lange weg te gaan, maar het is prettig om te zien dat de échte absurde bedragen niet meer zo veel voorkomen. Hoe ver alles gaat dalen is toch echt ook een kwestie van afwachten. Daarvoor houden wij elke dag de markt in de gaten. We zijn benieuwd wat Q4 ons weer gaat brengen.

Lees meer blogs

Extra zekerheid met NHG

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie en fungeert als vangnet voor het geval jij om wat voor een reden...

lees verder

Overdrachtsbelasting, hoe zit dat nou?

0%, 2% of 8%, hoeveel moet ik betalen? Of en hoeveel overdrachtsbelasting je moet betalen, is afhankelijk van meerdere...

lees verder

Bekijk hier onze 3 overzichtelijke pakketten

Starterspakket

€ 1.995

De oplossing voor starters op de woningmarkt. Scherpste prijs, korte lijnen, maximale ondersteuning, maximaal resultaat

Full-service-pakket

€ 2.795

Altijd een specialist bij de hand. Onafhankelijk, bouwkundig oordeel, scherpste prijs, flexibel en deskundig

Premium pakket

vanaf € 2.950

Onbeperkt bezichtigen, inclusief notariskosten, meer dan een aankoopmakelaar. Prijs op aanvraag, neem contact op.