De stijgende hypotheekrente

In onze blog over de kwartaalcijfers van Q2 2022 maakten we al kort de opmerking dat de momenteel stijgende hypotheekrente je kan beperken in de financiële mogelijkheden voor het kopen van een woning. Over wat voor een beperking hebben we het dan? Dat lichten we in deze blog graag toe.

Niet enkel het woningaanbod en je inkomen zijn van belang bij het kopen van een woning. De hypotheekrente speelt hierin eveneens een belangrijke rol. Het zal je vast niet ontgaan zijn dat de hypotheekrentes als een tijdje aan het stijgen zijn. Waar rond kerst 2021 de rente nog op 1,3 tot 1,8% lag, leg je nu al een hypotheek vast met een rente rond de 3,5 à 4%.

Op het moment van schrijven zagen we al een tijdje een stijgende lijn in de hypotheekrente. Belangrijk is om te benoemen dat de rente in de eerste weken van augustus weer lichtelijk gedaald is.

Grafiek 1: wijziging in de hypotheekrente

Deze sprong in de rente heeft als gevolg dat jij als woningzoeker minder kan lenen en dat je maandlasten omhoog gaan. Vooral dat laatste punt baart woningzoekers wel eens zorgen, maar is dat ook nodig?

De verandering in de maandlasten bij een annuïteitenhypotheek is minder sterk dan velen denken. Dit laten we zo zien. Een annuïteitenhypotheek bestaat uit deels aflossing en deels rente. De samenstelling hiervan verandert maandelijks, maar je blijft gedurende de hele aflossingsperiode dezelfde maandlasten houden. In onderstaande grafiek 2 kan je zien hoe dit werkt.

Grafiek 2: samenstelling aflossing en rente annuïteitenhypotheek. (Bron: De Hypotheker)

Om je een beeld te geven van de verandering in deze vaste maandlasten van nu ten opzichte van enkele maanden terug, hebben we hieronder wat voorbeelden uiteengezet. Alle berekeningen zijn gedaan op basis van een hypotheekwaarde van €400.000,- en de rentepercentages zoals in grafiek 1 weergegeven.

Ontwikkeling maandlasten vanaf december 2021 tot juli 2022.

Het verschil in bruto maandlasten tussen juli en kerst van vorig jaar is voor een 10 jaar vaste annuïteitenhypotheek €454. Dit is natuurlijk een heel groot verschil als je bedenkt dat je dus per maand zo’n €450 extra moet meenemen in je begroting. Gelukkig wordt je enigszins geholpen door de hypotheekrenteaftrek. Hiervoor geldt namelijk hoe hoger de lasten, des te hoger ook het fiscaal voordeel. De netto maandlasten schelen uiteindelijk namelijk ‘maar’ €184. We zeggen ‘maar’, omdat de hypotheekrente in die tijd bijna verdrievoudigd is!

Wellicht valt het dus al op: de verschillen tussen de bruto en netto maandlasten worden groter naarmate de hypotheekrente hoger wordt. Dit laat dus zien dat de hogere rente niet per se betekent dat je maandlasten de pan uit rijzen. In onderstaande grafiek (3) maken we in één oogopslag overzichtelijk hoe de maandlasten veranderen op basis van de hypotheekrente. Zo kan je zien dat de stijging in maandlasten afvlakt.

Grafiek 3: verloop van bruto- en netto maandlasten. De netto maandlasten stijgen minder snel dan de bruto maandlasten bij een stijgende hypotheekrente.

Maar hoe zit het dan met de leencapaciteit? Ook hier verandert namelijk wat in als de hypotheekrente stijgt. Rond de kerst van het afgelopen jaar kon je met een (gezamenlijk) bruto jaarinkomen van €73.000 nog €400.000 lenen. Met de huidige rente kan je met hetzelfde inkomen slechts €365.000 lenen, toch wel een aardig verschil. Om toch dezelfde leencapaciteit te realiseren zou je aan een (gezamenlijk) bruto jaarinkomen van €80.000 moeten komen. Dit maakt het naast de hogere maandlasten lastiger om een woning te kopen.

Dit klinkt wellicht allemaal niet als muziek in de oren voor jou als woningzoeker, maar de stijgende rente en de daarmee gepaard gaande dalende leencapaciteit is niet enkel slecht nieuws. Ja, het kopen van een woning wordt lastiger, maar het zorgt er ook voor dat woningzoekers minder kunnen overbieden. Op zijn beurt kan dat er weer voor zorgen dat de algehele prijzen op termijn gaan dalen.

De hierboven genoemde rentepercentages hebben betrekking op de periode tot juli 2022. In augustus zien we gelukkig weer een lichte daling in de hypotheekrente! Dit kan uiteraard direct weer invloed hebben op zowel de maandlasten als de leencapaciteit.

Met dank aan David Gerritsen van 123Advies voor de voorbeeldberekeningen!